Jei paklaustume Londone gyvenančių lietuvių „ar galvojate pirkti namą?“ dažnai išgirstume atsakymą: “o, tai dar labai tolima ateitis...“. Kompanija “ST Partners Ltd.” įsitikinus, kad daugelis pirmąjį namą Anglijoje nusipirktų žymiai greičiau, jeigu tik atvykę savo žingsnius nukreiptų teisinga linkme. Taigi, ko turėtumėme imtis jau pirmomis dienomis?

Draugystė su banku

Visų pirma, nedelskite atsidaryti sąskaitą bet kuriame Jungtinės Karalystės banke. Tuomet jūsų vardas įregistruojamas finansinės sistemos registre, nuo ko prasideda jūsų kredito istorija. Pasistenkite užmegzti kuo glaudesnius ir draugiškesnius ryšius su savo banku. Net jeigu jūsų darbdavys atlyginimą jums moka grynais pinigais, dėkite juos į savo sąskaitą ir kur galima atsiskaitinėkite kortele (Debit Card). Tai padidins jūsų sąskaitos pinigų srautą ir padarys jus „vertingesniu“ banko klientu. Kaip galima greičiau gaukite kreditinę kortelę (Credit Card). Naudodamasis kreditine kortele ir, svarbiausia, laiku atsiskaitydamas su kreditine kompanija, įgysite didesnį kitų kreditorių pasitikėjimą. O juk to pasitikėjimo vėliau prireiks paskoloms gauti.

Tapti rinkėju? Taip!

Antra, kaip galima greičiau užsiregistruokite vietinės savivaldybės (Local Council) rinkėjų sąrašuose (Voter’s Roll arba Electoral Roll). Tai padarysite užpildydamas anketą, kurią kartą per metus savivaldybės išsiunčia kiekvienu joms priklausančiu adresu. Tą patį galima padaryti ir paskambinus į jūsų rajono savivaldybę (Council). Ši registracija – tai pats svarbiausias, elektroninis jūsų gyvenamosios vietos Anglijoje patvirtinimas.

Pagunda likti skolininku

Nepasiduokite pagundai sąskaitas palikti neapmokėtas. Štai kaip mąsto kai kurie lietuviai: “Kompanija “British Gas” neieškos manęs dėl kažkokių 30 svarų”. Tai netiesa. Daugelis didelių kompanijų, visiškai automatizuotai siųs jums priminimus (Reminders), į kuriuos nesureagavus, atsiųs ir paskutinį priminimą (Final Notice). Pasiekus tokią skolos atidėliojimo stadiją, informacija apie skolininką bus perduodama atitinkamoms skolų išreikalavimo agentūroms (Debt Collection Agencies). Tuomet duomenys apie skolą automatizuotai perduodami į kredito informacijos angentūras Equifax ir Expierian, kur bus saugomi šešetą metų. Kuo daugiau bus negatyvios informacijos apie jus, tuo mažesnės bus galimybės gauti geras paskolas.
Galiausiai, kaupkite visą jūsų vardu, jūsų adresu ateinančią korespondenciją (komunalinių paslaugų sąskaitas, telefonų sąskaitas, banko pajamų suvestines, kredito kortelių suvestines ir t.t.). Šie dokumentai vėliau gali praversti įrodant jūsų gyvenimo UK trukmę ir turėti juridinę vertę ilgus metus.

Nekilnojamojo turto Didžiojoje Britanijoje pirkimo tvarka:

1. Susitikite su nepriklausomu patarėju finansų klausimais (Independent Finacial Advisor) arba brokeriu (Independent Mortgage Advisor). Teks gauti banko (ar kito skolintojo) paskolos pažadą.
2. Prisiregistruokite nekilnojamojo turto agentūrose (Estate Agents, Property Agents) jūsų pasirinktame rajone ir pradėkite būsto paieškas.
3. Radus tinkamą būstą, jūsų brokeris paduos paraišką paskolai gauti.
4. Susiraskite patikimą teisininką nekilnojamojo turto klausimams spręsti (Conveyancing Solicitor).
5. Skolintojas atliks pastato įvertinimą (Valuation arba Survey).
6. Skolintojas išduoda paskolos garantą (Mortage Offer).
7. Teisininkas sutvarko žemės registracijos dokumentus (Land registry), surenka informaciją, susijusią su būsto verte (Local Searches), ir patvirtina pirkimo-pardavimo sutarties projektą.
8. Pasirašoma pirkimo-pardavimo sutartis ir nustatoma užbaigimo (Completion) data.
9. Completion dieną naująjam sąvininkui įteikiami raktai. Keliamasi į naująjį būstą.

Susitikimai

Susitikite su nepriklausomu patarėju finansų klausimais (Independent Finacial Advisor) arba brokeriu (Independent Mortgage Advisor). Teks gauti banko (ar kito skolintojo) paskolos pažadą.
Kodėl teks susitikti su nepriklausomu patarėju ar brokeriu, o ne su savo bankininku? Todėl, kad kiekvienas bankas ar kita finansinė institucija yra suinteresuota parduoti savo produktus (šiuo atveju paskolas būstui). O nepriklausomas brokeris, norėdamas laimėti kuo daugiau klientų, visada stengsis surasti jums tinkamiausią ir pigiausią produktą. Be to, nepriklausomi patarėjai dažniausiai būna “lankstesni” už bankų darbuotojus.
Puiku, jei radote specialistą, kalbantį jūsų gimtąja kalba, nes šioje sferoje apstu terminų, sunkiai suprantamų net ir labai gerai mokantiems anglų kalbą. Primename, jog dauguma nepriklausomų brokerių už savo teikiamas paslaugas ima mokestį.
Brokeris, nustatęs jūsų pajamas, išlaidas ir kitas finansines aplinkybes, pasiūlys vieną iš daugybės galimų skolintojų. Jeigu Jungtinėje Karalystėje gyvenate jau ilgiau nei 12 mėnesių ir turite nesuteptą kredito istoriją, yra didelė tikimybė, kad geras brokeris suras jums skolintoją, kuris paskolins 95% nuo perkamo būsto vertės. Tai reikštų, jog jūs privalote turėti 5% nuo sumos – pradinei įmokai, arba „deposit“. Be abejo, galima mokėti ir didesnę įmoką, jei tik leidžia jūsų finansinės galimybės. Patartume vengti „specialistų“, galinčių padėti tik tuo atveju, jei turite 10-15% įmoką.
Su brokeriu taip pat aptarsite galimas paskolos palūkanas, jis paaiškins galimus paskolos grąžinimo variantus ir paskaičiuos, kokio didumo įmokas jums teks mokėti per mėnesį esant vienoms ar kitoms palūkanoms. Gavęs jūsų pritarimą, nepriklausimas brokeris išsiųs anketą jūsų pasirinktai paskolai gauti.

Laukiant skolintojo sprendimo

Skolintojas, išanalizavęs jūsų kredito istoriją, pajamų dydį ir kitas aplinkybes, priims sprendimą - skolinti ar neskolinti. Sprendimas, priklausomai nuo skolintojo naudojamų technologijų, priimamas per laikotarpį nuo kelių minučių iki 24 valandų. Jeigu sprendimas teigiamas, pasirūpinkite gauti jo kopiją (anglų k. - “Mortgage promise“ arba „Mortgage agreeded in principal”). Gavote neigiamą atsakymą – vadinasi, kredito informacijos agentūros turi jus kompromituojančią informaciją.

Kibkite į paieškas!

Gavus paskolos pažadą, prasidės bene sunkiausias ir atsakingiausias darbas – būsto paieška. Visų pirma, verta labai kruopščiai ir atsakingai įvertinti savo pajamų dydį ir nuspręsti, kokios galės būti maksimalios mėnesinės įmokos. Tai įvertinę, nustatysite maksimalią jums prieinamo būsto kainą. Nuvykite į jūsų pasirinktą rajoną ir prisiregistruokite visose nekilnojamojo turto agentūrose “Estate Agencies” arba “Property Agencies”. Eidami į agentūrą, su savimi turėkite anksčiau minėtą paskolos pažadą ir savo brokerio telefono numerį. Supraskite, kad nekilnojamojo turto agentūrų darbuotojai pirmenybę teikia potencialiems pirkėjams. Kiek įmanoma smulkiau ir konkrečiau nurodykite savo norus, pageidavimus ir reikalavimus. Tai sutaupys jums jėgų ir laiko. Iš galimų variantų išsirinkite labiausiai jums patikusius ir susitarkite dėl jų apžiūros laiko. Į apžiūrą naudinga pasiimti matavimo ruletę. Galėsite išsimatuoti kambarių plotą ir nusibraižyti schemas. Tai labai pravers, jei norėsite baldus nusipirkti dar prieš įsikeldami. Dauguma Jungtinės Karalystės baldų parduotuvių veža baldus iš gamintojo ir jų pristatymui dažnai reikia 12-14 savaičių. Kai surandate tinkamą variantą, siūlykite savo kainą. Tik nesitikėkite, jog pavyks gerai nusiderėti! Namai dažniausiai atitinka rinkos kainą. Nekilnojamojo turto agentas jūsų pasiūlymą perduos pardavėjui. Geras būsto paieškų šaltinis šiais laikais – internetas. Siūlome išbandyti www.rightmove.co.uk. Jeigu norite kuo daugiau sužinoti apie jūsų pasirinktą vietovę, apsilankykite www.upmystreet.co.uk. Čia rasite jūsų pasirinktos vietos apibūdinimą, reitingus, statistinius duomenis, informaciją apie mokyklas ir t.t.

Perkamo namo įvertinimas

Kai pardavėjas (“Vendor”) priima jūsų pasiūlymą, jūs arba jūsų brokeris kuo skubiau turite pateikti oficialią paraišką paskolai gauti. Tam prireiks originalių jūsų asmens tapatybės dokumentų: (paso arba JK vairuotojo pažymėjimo arba kelionės dokumento “Travel document”), gyvenamosios vietos patvirtinimo ir dokumentų, įrodančių jūsų pajamas. Kiekvienas skolintojas turi savo reikalavimus, todėl reikalaujamų dokumentų kiekis gali kisti. Šiuo momentu paprastai užsakomas ir būsto įvertinimas (“Valuation”). Būsto įvertinimas yra būtinas tam, kad skolintojas ir jūs pats įsitikintumėte, kad parduodamo būsto kaina atitinka jo faktinę vertę ir rinkos kainas. Už būsto įvertinimą paprastai moka pirkėjas. Kaina priklauso nuo perkamo namo ar buto kainos. Už £150 000- £250 000 kainuojančio namo įvertinimą sumokėsite nuo £250 iki £285. Vidutiniškai būsto įvertinimas atliekamas per septynias darbo dienas nuo paraiškos paskolai padavimo. Išanalizavęs įvertinimo rezultatus, skolintojas išduoda paskolos garantą (“Mortgage offer”).

Teisininko vaidmuo

Labai svarbų vaidmenį įsigyjant būstą vaidina teisininkas (“Solicitor”). Patartina naudotis draugų ar pažįstamų rekomenduotų teisininkų paslaugomis. Aktyvus teisininko darbas prasideda jums gavus paskolos garantą. Jis privalo išanalizuoti ir įvertinti pardavėjo teisininkų parengtą pirkimo-pardavimo sutartį. Taip pat užtikrinti, kad pardavėjas (“Vendor”) pristatytų visus pardavimui būtinus dokumentus bei pažymas. Teisininkas už jus sutvarko žemės registravimo reikalus ir, svarbiausia, atlieka būsto aplinkos tyrimą (“Local searches”). Jo pareiga - nustatyti visus galimus kitimus ir padarinius, galinčius ateityje turėti poveikio jums arba perkamo būsto faktinei vertei. Pavyzdžiui, dėl netoliese planuojamos statyti gamyklos ateityje gali padaugėti ore esančių nuodingų medžiagų ar atsirasti triukšmas, kuris kenks jūsų sveikatai ir, be abejo, atsilieps būsto vertei. Arba namas, kurį planuojate pirkti, yra periodiškai užliejamas potvynio ir t.t.

Sutartis pasirašoma

Gavote visus aplinkos tyrimo rezultatus ir reikiamus dokumentus bei esate tikras, kad, pirkdamas pasirinktą būstą, darote teisingą sprendimą? Paskiriama sutarties pasirašymo data (“Exchange date”). Nustatytą dieną jūs atvykstate pas savo advokatą ir pasirašote sutartį. Pasirašant jums reikės turėti asmens dokumentus (pasą, vairuotojo pažymėjimą ir t.t.). Tuo pačiu metu paprastai sumokama keletas mokesčių: pradinė įmoka, žemės registracijos mokestis, aplinkos tyrimo mokestis, žyminis mokestis “Stamp duty”, mokestis teisininkui.
Įsidėmėkite, dėl kokios nors priežasties nusprendęs nutraukti sutartį, jūs prarastumėte savo įnašą ir turėtumėte sumokėti kitas išlaidas.
Kontraktų mainų dieną paprastai nustatoma ir jų įteisinimo diena (“Completion day”). Įteisinimo dieną į pardavėjo sąskaitą pervedami pinigai (jūsų įmoka ir paskola), o jūs gaunate savo naujojo būsto raktus. Įteisinimo diena gali būti nustatyta ta pačią “kontraktų mainų” dieną arba laikotarpiu iki šešių mėnesių po mainų datos. Jeigu iki šiol gyvenote nuomojamame name ar bute ir esate įpareigotas informuoti nuomotoją apie išsikėlimą, “kontrakto įsigaliojimo” datą galite nukelti tam terminui, kuris numatytas nuomos sutartyje (dažniausiai 1 mėnuo). Nerizikuokite ir neskubėkite informuoti nuomotojo, kol dar nepasirašėte pirkimo-pardavimo sutarties, nes iki pasirašymo pardavėjas bet kada gali pakeisti savo nuomonę ir iš pardavimo pasitraukti.

Jūsų dėmesiui siūlome keletą dažnai pasitaikančių situacijų, kai kraštiečiai nežino, ar jau gali imti galvoti apie paskolą būstui, bei komentuojame iškilusius klausimus.

1. Turiu sutaupęs apie 12 tūkstančių svarų. Mokėti nuomą pabodo, nes pinigai negrįžtamai išmetami. Ar turiu galimybę gauti paskolą būstui?

Svarbu ne tik tai, kiek asmuo turi sutaupęs, bet ir kiek jis gali mokėti per mėnesį. Namo įsigijimas yra vienas dalykas, o sistemingas paskolos grąžinimas kas mėnesį artimiausius 25 metus – jau kitas. Aišku, kai kuriais atvejais tai beveik tas pats, kas mokėti nuomos mokestį.

Paprastas pavyzdys, maždaug £160,000-165,000 vertės namui nusipirkti pradinės išlaidos (įskaitant depozitą) sudarys £13,800-£14,000. Jei asmuo šiuo metu jau turi £12,000, tai jokiu būdu nereiškia, kad jis dar negali pradėti galvoti apie paskolą. Yra galimybė pasiimti papildomas paskolas depozitui įmokėti, tad turint £10,000-£12,000 galima realiai galvoti apie savo kaip namo savininko perspektyvą.

2. Esu 26-erių metų, Didžiojoje Britanijoje gyvenu 2,5 metų, dirbu statybų industrijoje. Gyvenimo partnerės neturiu, esu nevedęs. Ar jau galiu galvoti apie paskolą būstui?

Nežiūrint į tai, kad bankai nori matyti asmens trejų metų gyvenimo JK istoriją, jau galite imti mąstyti apie paskolą būstui. Kai kuriais atvejais gerai suruošus likusius dokumentus, galima pradėti procesus – juo labiau, kad tai bet kuriuo atveju užims keletą mėnesių. Svarbu, kad tuos 2,5 metų asmuo būtų dirbęs legaliai (privalu turėti vizą).

Priminsime, kad paskola turi būti pilnai išmokėta iki pensijos, o Anglijoje pensinis amžius – 65 metai. Maksimali paskolos trukmė – 25 metai. Kitaip tariant, vėliausias amžius pasiimti paskolą yra 40 metų. Vyresniems taip pat yra galimybė gauti paskolą, tik jos išmokėjimo laikotarpis bus trumpesnis, automatiškai didesnės mėnesinės įmokos.

Vienas iš klausimų – jei esu self- employed, ar bus problematiška gauti paskolą būstui? Atsakymas – ne. Beveik visi lietuviai, pastaruoju metu gavę paskolas būstui įsigyti, yra self-employed.

Tai, jog nesate vedęs, neturi jokios reikšmės. Didžiojoje Britanijoje kiekvienas asmuo traktuojamas individualiai. Vyras su žmona, norėdami gauti paskolą kartu, turėtų pateikinėti tuos pačius dokumentus.

Paskolą galima imti vieno sutuoktinio vardu, galima abiejų, galima prašyti jungtinių paskolų broliams ir seserims, draugams ir t.t. Tik įvertinkite tai, kad santuokai iširus, egzistuoja procesai turtui padalinti, o jei pirko du draugai ir juridiškai neužfiksavo, kiek ir kuris įdėjo ir pan., ateityje gali kilti keblumų.

Lietuvaičiai paprastai paskolą ima vieno asmens vardu. Pvz., jei vyras gali įrodyti, kad 3 metus legaliai gyveno ir dirbo Didžiojoje Britanijoje, o jo žmona tam tikrą laikotarpį dirbo nelegaliai, šis faktas netaps kliūtimi gauti paskolą būstui.

3. Man 29 m., su savo vaikinu gyvename ir dirbame JK jau 4 metus. Nesame susituokę. Ar būtinai reikia įregistruoti santuoką, kad gauti bendrą paskolą vienam būstui įsigyti?

Kaip jau minėjome, tai nėra būtina. Reikėtų abiems apgalvoti ateities planus ir finansų tvarkymą, kad neiškiltų nesusipratimų. Santuoka nėra nei sąlyga, nei reikalavimas paskolai būstui gauti, tai – paties žmogaus apsisprendimas.

4. Esame šeima, turime 2 mažamečius vaikus. Visi gyvename Londone, ir norėtume savo buto ar namo. Tačiau pageidautume pirkti jį ne savo, o vieno iš mūsų mamos vardu. Jai apie 50 metų, o UK gyveno labai trumpai. Ar tai įmanoma?

Net jei teoriškai tai būtų įmanoma, realybėje – sunkiai įgyvendinama. Situacija kelia daug abejonių. 50 m. amžiaus moteris gaus paskolą laikotarpiui iki 15 metų, o išsimokėti teks didelėmis sumomis. Antra, jei ji gyveno JK labai trumpai, ko gero, neturės realios 3 metų pragyvenimo istorijos. Tikėtina, kad ir kreditinė istorija bus nekokia. Jei šeima gyvena Londone, turi tam pajamų, kyla abejonė, kodėl norima taip apsunkinti būsto paskolos procesą?

5. Turiu vaikiną, su juo nuomojamės dvivietį kambarį už £600 per mėnesį. Tai ir yra suma, kurią galėtume sau leisti mokėti kaip paskolos mėnesinį įnašą. Kokios vertės namo galėtume ieškotis?

Pagal paskaičiavimus, suma, kurią sutiktų paskolinti bankas, siektų £100,000 (kai iš įmokos yra padengiamos palūkanos iš dalis kredito).

6. Kas atsitinka, jei pasiėmę paskolą būstui, po 5-10 metų nusprendžiame važiuoti atgal į Lietuvą? Ar būtina būstą parduoti, o gal galima išmokėti paskolos išmokas iš užsienio?

Yra keletas galimybių. Būsto parduoti nebūtina – tai Jūsų nuosavybė. Bankui paskolos įmokas turėsite mokėti Direct Debit būdu, taigi jei savo sąskaitą JK banke nuolatos laikysite papildytą tiek, kad pakaktų mėnesio įmokoms, problemų neturėtų kilti. Iš kur į tą sąskaitą pervedinėsite pinigus – iš Lietuvos, Amerikos ar Australijos – jūsų reikalas.

Jei norite visai švykti iš šalies ir čia nebegrįžti, galima namą parduoti. Parduodant išmokėsite bankui neišmokėtą dalį, o likęs skirtumas nusės jūsų kišenėje. Dalis žmonių tokiu būdu nemažai uždirba. Kita galimybė – priduoti būstą nekilnojamo turto agentūrai, kuri užsiimtų buto nuomos procesais.

7. Kaip man įrodyti visus gyvenamuosius adresus, kuriais per paskutiniuosius 3 metus gyvenanau, jei dažnai tai buvo pernuomojamas kambarys, o savo adresu retai gaudavau korespondencijos (komunalinių paslaugų sąskaitų neturiu).

Patartina būtų užsiregistruoti rinkėjų sąrašuose. Paskutinis pusmetis tikrai turi būti patvirtintas oficialiais dokumentais (bills, bank statements), todėl vis tiek teks paskolos prašymą atidėti ir bandyti maksimaliai gauti kiek įmanoma daugiau adreso patvirtinimo dokumentų.

8. Didžiojoje Britanijoje gyvenu nuo 1999 metų. Teko dirbti ir nelegaliai, vėliau buvau „prisidavęs“ (prašiau prieglobsčio). Ar turiu šansų gauti paskolą?

Asmenys, anksčiau užregistruoti kaip prieglobščio prašytojai (asylum seekers), turi pateikti IND formą iš Home Office kartu su leidimu dirbti. Jei šie dokumentai yra, tai neturėtų būti problematiška. Jei nelegaliai dirbote anksčiau nei prieš 3 metus, šis gyvenimo laikotarpis paskolos procesui nebus aktualus.

Mums žinomas atvejis, kai asmuo gavo paskolą namui neturėdamas paso, bet pateikęs originalią IND formą bei savo advokato susirašinėjimo su Home Office laiškus. Home Office buvo raštu patvirtinę, kad pasą turi ir grąžinti planuoja po dviejų mėnesių.

Kreipkitės telefonu, e-mail arba asmeniškai

Saulius Budinas
Budinas Consultants
205 Plashet Grove
East Ham
LONDON
E6 1BX

Tel.: 020 8552 0005
mortgages@budinasconsultants.co.uk